La lecture du présent article intéressera particulièrement les locataires et les bailleurs (tant pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux).

Lors des procès relatifs aux contrats de location (bail commercial ; bail d’habitation), le bailleur réclame quasi-systématiquement l’expulsion du locataire et ce dernier réclame quasi-systématiquement le bénéfice de délais de paiement (article 1244-1 du Code civil).

Ces délais peuvent être sollicités de deux juges différents :
– soit du Juge qui se prononce au sujet du contrat de location (Tribunal d’Instance pour les baux d’habitation ; Tribunal de Grande Instance pour les baux commerciaux) ;
– soit, ultérieurement, du Juge de l’exécution (lorsqu’une décision a été rendue et qu’un commandement de quitter les lieux a été signifié : article 510 du Code de procédure civile).

Certains locataires impécunieux croient qu’ils peuvent retarder l’inéluctable en sollicitant des délais, une première fois, du Juge amené à se prononcer au sujet du contrat de location puis, une seconde fois, du Juge de l’Exécution.

C’est interdit et vos avocats ont récemment obtenu une décision intéressante à ce sujet.

Les clients de Maître Antoine CHRISTIN – bailleurs commerciaux – avaient sollicité et obtenu du Président du Tribunal de Grande Instance d’EVRY une ordonnance de référé ordonnant l’expulsion des locataires mais leur accordant des délais pour apurer leur arriéré locatif.

Si les locataires avaient apuré leur arriéré dans les délais impartis, l’expulsion était réputée n’avoir jamais été ordonnée.

Malheureusement, les locataires n’ont pas honoré le moratoire accordé par le Magistrat.

Les bailleurs leur ont donc fait signifier un commandement de quitter les lieux et, à réception de celui-ci, les occupants sans droit ni titre (locataires déchus de leur titre) ont saisi le Juge de l’Exécution afin de solliciter – une deuxième fois – des délais de grâce.

Maître Antoine CHRISTIN a rappelé que, « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, [le Juge de l’Exécution] ne peut en accorder de nouveaux sans violer l’article L. 145-41 du Code de Commerce » (commentaire de doctrine sous l’arrêt de la Cour de Cassation, Civ 3, 15 octobre 2018, RG n°07-16725, Publié au Bulletin).

Le 12 juin 2018, le Juge de l’Exécution d’EVRY a suivi Maître Antoine CHRISTIN en son analyse et a débouté les occupants sans droit ni titre de leur nouvelle demande de délais, les condamnant en outre à régler 1.800 € à titre de contribution aux frais d’avocat des gagnants.

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